新闻事件：
2020年3月，王某夫妇在中介公司人员的介绍下，看中了张某夫妇打算出售的一套房，达成意向后，双方与中介公司一起签订了《房屋买卖居间合同》，约定这套房的预售价为146万元，当天，王某夫妇支付了定金6万元。3月底，王某夫妇和张某夫妇又签订了《二手房买卖合同》及补充协议，重新约定房屋的成交价为145.8万元，王某夫妇于当日支付了119.8万元，加上此前的6万元定金，共计支付125.8万元。可双方签订协议后过了6天，王某夫妇准备让孩子就读的小学就贴出了搬迁公告，小学搬走了，王某夫妇一时接受不了，在跟卖方协商降价无果之后，起诉卖方，要求卖方将房屋的价款从145.8万元降到120万元。可是，卖方张某夫妇拒绝降价，同时也起诉了王某夫妇，要求对方按合同支付20万尾款。法院经过审理后，作出了一审判决：由王某夫妇支付20万元尾款。
网友评论
巴黎在燃烧：说了多少年了，所谓“学区房”只是开发商的虚假宣传，教育部门没任何义务和理由听开发商的。
Hope：上次是高楼遮挡采光要求赔偿，这次是学校搬走，想赖掉尾款，这些人挺有意思啊。
海阔天空：我觉得问题在于学校的划分，有些小区划分的公立学校特别远，大家都想离家近的公立学校，所以才想买学区房学位房。为什么不就近入学呢？还有些小区没有公立学校，私立学校又太贵，都是被逼出来的。
廖小东：要把相关条款写进合同，要不然说不清楚。按合同办事是最基本的契约精神，要不然社会乱套了。如果这次是学校借口，下次就是旁边的那个树掉树叶了不好看要退房了。
点点：难道没有房就不能读书了?难道有学区房读书出来的孩子就一定能出人头地?
法官看法
昆明市五华区人民法院立案庭庭长 马俊梅：
依法成立的合同，对双方当事人来说都是有约束力的，它是受法律保护的。那么具体到这个案件当中，就是小学搬迁的公告发出以前，房屋的买卖合同已经成立，并且房屋已经完成了过户。那么在这样的一个情况下，其实对买方来说，他还差20万的尾款没有付。他起诉到法院来，是要求将原来的合同价款145.8万元变到120万元，意味着，他就不用付20万的尾款，并且要让对方再退回他58000元。
大家认为说学校搬迁了，房价肯定要降，认为买方吃亏。如果换一个想法，假如说买卖合同签订了，而这个小区突然划到更好的一个学区了，卖方突然要涨价，大家又能接受吗？所以这个还是一个依法成立的合同，对当事双方都有约束力。
买方的代理人一直在提出一个情势变更原则，那么所谓的情势变更，就是说你这个合同成立以后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时是无法预见并且也不属于商业风险的这样一些重大变化，在这样的情况下，受不利影响的这一方当事人可以请求法院或者是仲裁机构来变更或者解除合同。那么法院或者是仲裁机构是要根据公平原则来对这个是否适用情势变更来做出一个认定。但是我们认为这个不属于情势变更。影响房屋的价值因素很多，比如说学校的对应片区的划分，甚至道路规划等等这些都会影响到房子的上涨或者是下跌，所以我们认为它是属于商业风险的范畴，并不属于情势变更的范畴。
这个合同，它是一个在房屋中介居间作用下签订的一个房屋买卖合同，通篇就只对房屋的价款、交付价款的时间以及房屋过户等等这些常见的条款来进行约定，并没有把这个孩子能不能就读某个学校或者说这个房子是一定要作为学区房来使用等等这些做过有关的约定。
孩子能不能上学或者是划到哪个学区等等，这并不是一个民事领域的范畴，有教育主管部门的政策因素等等。那么如果说双方在签订合同的时候，比如说卖方为了获得更高的价款，他对买方说我这个房子我没有使用过这个学位。如果说我有违约，你可以来向我索赔或者是等等之类。就相当于要把相应的内容，以民事权利义务的这种方式来进行设定。那么到时候审理的时候，就根据你们双方具体约定的情况。因为我们知道民事领域是意思自治原则，你为了获得高收益，你做出了一些更多的承诺。如果你违约了，那么对方可以根据你们双方的约定来进行一些索赔等等的民事责任方面的追究是没有问题的。但是如果说你就说保证这个房子能上某某学校等等，这些我觉得还是要考虑。因为上学不是单纯通过买卖双方的民事权利义务的建构就能够完成的一个事项。
这个案子在媒体报道以后也有好多网友评价了，大家都还是比较客观理性的，这就说明契约精神里面的一些原则，比如说我们意思自治对吧，自己行为自己负责，还有风险的承担等等这些，你作为一个完全民事行为能力人，你签订了这样的合同，你就要受它的约束。所以这个案件来说不能光看这个结果，说这个学区搬走了以后，买家吃亏了或者是怎么样。总的来讲我们就评判了它是属于商业风险，还是属于你需要自己选择自己负责的这样一个范畴里面。
作为中介，在我们法律上来讲，他提供的是第一是居间合同，居间合同是向买卖双方报告订立合同的机会，至于定不订立这个合同，选择权是在你双方当事人的。那么他第二项服务一般常见的就是说买卖双方的交易过程当中它会提供一些服务性的内容，比如说帮忙跑腿办证等等，但是在这个案件当中，如果说他刻意隐瞒等等这些情况，你也要有当事人提供证据能够证明他有这个责任等等。我们民事法律上讲谁主张谁举证，但是具体到这个案件当中，买方和卖方从来都没有提到过说中介有责任或者是怎样，我们民事案件是不告不理，所以在这个案件当中，我们并没有去审理中介是否有这样的情况。但是就是要提醒大家，即便是说你认为中介他有刻意隐瞒了或者违法促成了交易的形成等等，那么举证责任是在你这边，你要能证明你的主张，那么你的主张才能得到法律的支持。
严格来说，学区房和学位房是我们老百姓自己的一种理解和概念，在法律上它不单独作为一个某种概念来考虑，那么应该说在我们审理的案件当中，这类情况并不多见。以前可能教育方面的政策它相对是比较稳定的，变化比较少一点，所以没有引发这种纠纷。那么再一个，它也不是一个单纯的民事领域的评价，他们可能就自己和解或者是调解就解决掉了，也没有走到法院这步来。具体到本案，其实一开始我们也是希望促成双方能够以调解来结案。那么卖方他对于买方的这种遭遇也比较理解，前期也表示，如果调解结案的话，他可以在原来合同的价格基础上适当降低一部分。但是买方这边由于当时的意见还是坚持要判决。在整个审理过程当中，我们也做了大量的法律的示民工作，所以才会出现虽然案子判决结案了，但是一审宣判以后双方都没有上诉。那么现在这个案件的进展其实在执行阶段，卖方也还是做了一定让步，然后双方现在应该是已经执行和解了。
地产业内人士看法
昆明楼市首席购房顾问 文峰：
开发商方面，执行了新的购房合同的一个版本之后，其实它就是一个标准合同，所以就不存在所谓的学区房的字眼。你会发现学区房本身来讲是开发商在营销过程当中主导的卖房的一个卖点或是优势，其实它不能够决定未来教育主管部门对划片招生的这种政策的影响。所以在这个维度里面，我觉得不存在所谓的有明确规定在合同当中约定有学区房的这么一个条件。
我们认为买家本身买的看似是买学区房，其实他买的是学区，不是房。房子是学区当中的一种载体而已，换句话说，他在其他地方也可以买到这样一个带学位的所谓的房源。但是因为学校搬迁之后，造成他现在想毁约这么一个决策，其实就是因为他本身的目的在于学区而不在房。
每一个学校在建设和迁址办学的过程当中，它往往确实会有很多的信息。其实你会发现这个过程当中，中介服务也好，卖方也好，为了卖这个房子，其实也不敢保证他完全把所有的信息透明化或者是公开化。
招生政策是一年一测，每一年的变更你可以参照往年的招生划片信息，但去年的信息可能放在今年就不适用了。所以这一点来讲，我觉得心里还是要有一些承担风险的起码的一个认知。
中介有义务也就是要把房源的真实情况，卖家的房源的实际情况或者说学校周边的一个配套实际情况，比如说离地铁多远、离学校多远，之前的划片有什么大概的信息，应该来讲是作为你服务房源或者是掌握房源的一个最基本的要求。比如说像深圳、上海，其实他们对于这种中介服务的要求是很高的，就是你对房源不仅仅是简单的撮合交易，你这个过程当中，对你房源的信息的完整度要求会很高。因为买家某种意义上来讲，是对这个房源是不够清楚的，只有卖家是清楚他自己家的情况。中介实际上本身在收集所谓的房源，所谓真房源非常重要，就是要体现真的概念，比如说深圳你的挂牌价，你的成交价跟最终的合同价，叫三价统一。但是你在其他城市，哪怕是放在昆明，在这点上还没办法做到。你挂牌价很高，但是你最终的成交价或者是合同价跟你的签约价格可能是有悬殊的。你也可以理解为在很多市场行为下，我们叫高评高贷也好，低贷也好，它有这样一个操作的空间。所以在房价背后本身来讲，中介其实是一个非常重要的角色。
尤其在过去几年当中，昆明二手房的交易里面，很多房东都是毁约的。就是我宁愿支付违约金，我也不愿意低价卖给你，我愿意加价。在过去几年的数据当中，昆明有配置比较优质的学校的价格，二手房的价格会比周边没有这种对应学校的价格高个25~30%。
防止一些投投机取巧的人，其实一般来讲（学校搬迁等）不会做提前公示，因为这个东西你提前让大家有所准备或者让大家也有所预留，其实本身来讲你已经给人家机会了，或者理解为你给到了时间窗口，相对来讲也是不合理的。
学区房哪怕在新房的领域里面，开发商可以卖得比周边的价格要贵好几千块钱单个平米，所以只能通过全民教育均衡的这样一个配置，全民的这种宣导，让大家在学校的选择上没有更多所谓优先权，我觉得那个时候才体现真正的教育公平。
最好的学区房应该是自家的书房，其次就是所有的购买行为本身来讲，我觉得还是得放平心态。
从2020年六月开始，条码君推出了一档全新的网络评论专栏：有一码说一码。每周我们都会关注热点话题邀请评论员、市民等社会各界人士参与讨论，提出观点。希望有想法有态度的你，也积极投稿哦！
